Le professeur a soixante-cinq ans. Autrefois, il enseignait les sciences mais a abandonné lorsqu'il a compris l'usage destructeur qui en était fait. Il a aussi été marié, mais cette union s'est soldée par un échec. C'est pourquoi maintenant le professeur, malade, son cœur flanche, préfère au voisinage des hommes, seule Erminia, la servante, vit auprès de lui, celui de ses innombrables livres et tableaux qui garnissent les murs de son immense appartement de Rome. Le professeur tente, en vain, de s'opposer à la volonté de Bianca Brumonti de lui louer, par l'intermédiaire de Micheli, l'homme de loi du vieil homme, l'étage supérieur de cet appartement.

Bianca, épouse d'un industriel fasciste, est séduisante et sans gêne. Elle s'installe donc avec son amant Konrad et sa fille Lietta, qu'accompagne partout son fiancé Stefano. Ces intrus vont imposer au vieillard solitaire le bruit et la fureur de leurs vies dissolues, de leur moralité approximative, de leurs haines aussi violentes que leurs passions. Le professeur s'efforce de comprendre le monde étrange de ses "locataires". Sa solitude en souffre, certes, mais il semble trouver un intérêt nouveau pour autrui. Aussi l'assassinat de Konrad, sans doute victime de ses opinions "gauchisantes", laissera-t-il le vieillard encore plus seul et malade.

Visconti a mis beaucoup de lui-même dans ce personnage vieillissant incarné magnifiquement par le Lancaster du guépard. Méditation sur le vieillissement, la solitude et l'approche de la mort.